今年以来，长治市房地产市场持续处于调整阶段，开发投资、施工规模、商品房销售等主要指标同比均出现回落，市场去化压力加大，住宅与商业用房市场分化特征明显，整体呈现投资收缩、需求偏弱、结构分化的运行态势。

一、房地产市场整体运行特征

（一）开发投资大幅回落，行业建设意愿减弱

上半年，全市房地产开发完成投资49.9亿元，同比下降36.9%，行业整体投资信心不足，开发建设节奏明显放缓。分业态来看，各类物业投资全线下降：住宅投资40.3亿元，同比下降31.1%，占房地产总投资比重80.7%，仍是市场投资主体；办公楼投资下降37.0%；商业营业用房投资下降46.2%，跌幅显著高于住宅；其他类型用房投资降幅达到59.3%，商住公寓、商业配套等非住宅类产品开发收缩最为突出，房企优先保障刚需住宅项目，缩减商业、复式公寓等产品开发规模。

（二）房屋施工、新开工、竣工规模同步收缩

上半年，全市房屋施工面积1097.7万平方米，同比下降21.7%，其中住宅施工面积下降24.0%；房屋新开工面积下降23.5%，仅住宅新开工跌幅相对较小，为9.4%；房屋竣工面积52.9万平方米，同比下降33.1%，其中住宅竣工面积降幅43.0%，竣工价值下降42.6%。房企放缓新项目开工，在建项目推进节奏放慢，市场新增房源供给持续收缩。

（三）商品房销售持续低迷，市场有效需求不足

上半年，全市商品房销售面积106.9万平方米，同比下降17.4%；商品房销售额71.0亿元，同比下降18.5%，量价同步下行，居民购房意愿整体偏弱。结构分化十分显著：住宅销售面积下降20.7%，销售额下降21.5%，刚需、改善型住宅虽仍是购房主力，但整体需求疲软；商业营业用房、商住LOFT等非住宅产品需求萎缩更为严重，客源稀少，去化周期大幅拉长，市场“有价无市”问题突出。

商品房待售面积105.3万平方米，同比下降28.5%，其中住宅待售面积下降29.2%，占比85.6%。待售面积下降主要源于房企新项目开工减少、新增供给不足，并非存量房源去化成效提升，全市商品房库存积压的基本面并未改变。

（四）房企资金趋于紧张，融资渠道收窄

上半年，房地产开发企业本年实际到位资金77.9亿元，同比下降35.2%，资金保障能力下降。资金结构呈现明显变化：国内贷款大幅下降76.9%，银行开发信贷投放收紧，房企外部融资难度加大；企业自筹资金下降58.4%，企业自身资金储备不足；定金及预收款下降8.6%，商品房预售回款放缓，房企现金流承压加剧。与之形成对比的是，个人按揭贷款同比增长16.0%，表明居民信贷资源更多向70年产权纯住宅倾斜，商住公寓、商业用房等产品难以获得信贷支持，进一步加剧非住宅商品房的销售困境。

二、市场运行中存在的主要问题

一是市场供需矛盾依然突出。房企虽然缩减新开工规模，但前期开发形成的存量房源体量较大，尤其是商业营业用房、商业LOFT复式公寓等非住宅产品，存量高、需求低，去化周期较长，部分区域房源积压问题较为明显。

二是产品结构分化加剧。住宅市场凭借居住属性、落户、学区等附加价值，市场韧性更强；商业、商住公寓脱离纯居住属性，受众群体狭窄，加之信贷支持不足，成为市场调整中受冲击最大的品类。

三是房企资金压力持续加大。开发贷款收缩、预售回款放缓、自筹资金不足多重因素叠加，房企资金链紧张，部分项目建设节奏放缓，也在一定程度上影响市场预期。

四是居民购房预期偏弱。整体市场下行环境下，居民观望情绪浓厚，刚需购房趋于谨慎，投资性购房需求基本萎缩，难以快速拉动商品房市场回暖。

三、意见建议

下半年长治市房地产市场仍将处于调整修复阶段，开发投资难以快速回升，商品房销售仍面临较大压力，住宅市场依靠刚需支撑，跌幅有望收窄，面对房地产目前的形势，提出以下意见建议：

一是要分类施策推进房源去化。针对住宅、商业用房、商住公寓不同业态制定差异化去化措施，鼓励房企针对存量商住公寓优化产品设计，适配居住、小型办公等多元需求，合理调整定价加快去化。

二是要优化房企融资服务。加大对合规房企的金融支持，合理保障房企开发资金需求，畅通预售资金监管合理支取渠道，缓解企业资金压力，保障项目正常建设交付，稳定市场信心。

三是要合理引导市场预期。落实住房居住属性定位，支持刚性和改善性住房需求释放，稳定居民购房预期，减少市场观望情绪，逐步激活商品房市场有效需求。

四是要优化房地产供给结构。引导房企聚焦刚需住宅产品开发，合理控制商业、公寓类非住宅产品开发规模，避免无效供给增加，推动房地产供需逐步匹配。