解读：《长治市人民政府关于进一步规范市区土地征收储备工作实现国有建设用地使用权净地出让的通知》

　　原文链接：长治市人民政府关于进一步规范市区土地征收储备工作实现国有建设用地使用权净地出让的通知

一、背景依据：

　　由于历史原因，我市的土地管理和土地市场建设存在许多问题，突出地表现在没有做到市区土地的“五统一”管理，即统一规划、征收储备、统一补偿标准、统一供应和统一登记，土地隐形交易屡禁不止。具体表现在：一是土地征收国家虽有标准，但是被征地村集除要求按照城郊区政府制定的土地征收补偿标准执行外，还经常另行提出许多额外补偿条件，导致土地征收难。二是某些企业、单位及村集体同开发商私定协议，挤压政府征地收储空间；三是大量违法建设存在，严重冲击土地市场的公平交易，使土地招拍挂制度无法有效贯彻执行。

　　为进一步规范市区土地征收储备和国有建设用地使用权出让工作，规范土地市场行为，实现国有建设用地使用权净地出让，营造公开、公平、公正的土地市场环境，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）、《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第53号）、《国土资源部财政部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于印发《土地储备管理办法》的通知》（国土资规〔2017〕17号）、《国土资源部关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉（试行）和〈协议出让国有土地使用权规范〉（试行）的通知（国土资发〔2006〕114号）》，结合我市实际，参考兄弟地市经验，市人民政府出台了《关于进一步规范市区土地征收储备工作实现国有建设用地使用权净地出让的通知》（以下简称《通知》）。

　　二、目标任务、主要内容

　　实现市区土地的统一规划、统一征收储备、统一补偿标准、统一供应和统一登记管理，实现国有建设用地使用权净地出让，实现公开、公平、公正的市区土地市场环境。

　　1、实施土地征收规划计划管控，明确了各部门职责，规范了土地征收程序，统一了土地征收补偿和奖励标准。

　　市区土地征收必须符合城市建设规划和土地利用总体规划，严格执行年度建设用地计划。市国土资源局负责审核土地利用总体规划和年度计划，申报规划审核，审核报件资料和征收补偿方案，组织报件审批；市规划局负责出具规划审核意见；市财政局负责落实征地补偿、占补平衡和被征地农民社保费用；市人社局负责出具被征地农民社保审核意见；城、郊区人民政府是辖区土地征收的实施主体，负责土地征收的组件和被征地农民的安置补偿工作。

　　市国土资源局就拟征收土地向市政府提出申请，市政府向区政府下达征收任务，同时抄送国土、规划、财政、人社等相关部门。区政府和市直相关部门按土地征收职责在规定期限内完成各自任务。

　　区政府接受任务后60日内完成“一书三方案”的编制，经市国土资源局审核上报。耕地占补平衡优先使用本区指标，本区不能满足的由市国土资源局在市域范围内统筹解决。征收集体所有的土地，应当依法安排被征地农民的社会保障费用。区政府在组件期间，由市国土资源局城、郊分局向市国土资源局提出社保资金申请，市国土资源局审核后向市财政局提出申请，市财政局接到申请审核后向市人社局下达社保资金，市人社局收到社保资金后向市国土资源局出具审核意见。省政府批准建设用地后，市国土资源局书面通知市人社局，市人社局将社保资金下达区社保指定账户。接省政府批复后，区政府按照相关法律法规落实“两公告、一登记”。征地补偿安置方案经市国土资源局审核，报市政府批准后，征地补偿费由市财政局审核拨付。征地补偿安置相关费用拨付到位后，区政府负责实施土地征收，向市国土资源局报送土地征收完成报告，并移交土地，由市土地收购储备中心纳入国有建设用地储备库。

　　土地补偿费和安置补助费按照省政府公布的征地统一年产值标准执行，青苗补偿费按照不超过一季作物的产值计算。一般地上建筑物和附着物补偿执行《长治市城市规划区房屋征收与补偿实施办法》规定的指导价。该办法不能涵盖的其他建筑物和附着物由区政府委托第三方进行评估，评估结果一并纳入土地征收补偿方案，按照前述程序上报审核。

　　为充分保障农村集体土地权益和失地农民生活水平，结合我市实际，对积极配合土地征收且在规定期限内提前交付土地使用的农村集体经济组织，市政府给予被征地村集体组织和农民一定数额的奖励。奖励办法为：将市区分为6个奖励级别区，一级区征地补偿费（包括土地补偿费、安置补助费，以下同）加奖励金额达到32万元/亩，二级区征地补偿费加奖励金额达到27万元/亩，三级区征地补偿费加奖励金额达到22万元/亩，四级区征地补偿费加奖励金额达到18万元/亩，五级区征地补偿费加奖励金额达到15万元/亩，六级区征地补偿费加奖励金额达到12万元/亩。国家、省、市大型公益性工程项目征地仍按照省人民政府公布的征地统一年产值标准补偿安置，不进行奖励。法定土地补偿、安置补助和青苗补偿费的分配使用严格按照有关规定执行，奖励部分的分配办法由区人民政府自行制定，要充分兼顾被征地农民和集体经济组织的利益，确保顺利完成土地征收任务。

　　2、规范土地储备管理，明确了土地储备的准入条件、补偿方式、产权登记、开发利用等内容。

　　纳入政府储备的土地必须是产权清晰的土地。对取得方式及程序不合规、补偿不到位、土地权属不清晰、未办理土地登记手续、应注销而未注销原土地登记手续、已设立土地他项权利未依法解除的，不得纳入土地储备。

　　规范收储国有土地的补偿方式。收储市区党政机关、人民团体、企事业单位及个人的国有土地，属于财政供养单位且为划拨用地的，一律不予补偿；属于其他国有土地的（包括划拨和出让土地），由市土地收购储备中心与土地使用权人根据土地评估结果协商，经市国土资源局和市财政局确认，报市政府批准。涉及地上建筑物和附着物的，依据房产评估结果确定补偿。补偿方式和补偿金额要作为土地收储方案的重要内容，逐级上报市政府批准。

　　及时对储备土地进行产权登记。市人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发不动产证书。

　　搞好储备土地的开发利用。对储备土地进行必要的前期开发，使之具备“三通一平”（即通水、通路、通电，场地平整）条件，并完成地质灾害危险性评估和历史建筑及文物勘察工作，为净地出让创造良好前提条件。

　　3、规范土地供应管理，强调落实国有建设用地使用权净地出让制度，明确了土地出让预申请制度，强化了土地出让合同监管，确定了土地收益分成比例，加强土地供后监管。

　　严格落实国有建设用地使用权净地出让制度。市国土资源局组织对外招标、拍卖或者挂牌出让的国有建设用地使用权，应做到土地权利清晰、安置补偿落实到位、无经济纠纷、城市规划条件明确，具备“三通一平”条件。不符合净地出让条件的国有建设用地使用权一律不得出让。

　　土地出让成交后应在10个工作日内签订出让合同，竞买保证金转为土地出让金，余款须按合同约定及时缴纳。出让合同须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理等内容。

　　合理确定土地收益分成比例。市财政与城区、郊区财政对市区国有土地出让纯收益按7∶3比例分成，与市高新区、经开区的土地收益分成按照《长治市人民政府关于加强长治高新技术产业开发区和长治经济技术开发区土地管理工作的政策措施》执行。城中村改造涉及的土地收益分配按照《长治市人民政府关于进一步规范城中村改造的实施意见》（长政发〔2013〕44号）和《长治市人民政府关于加快推进主城区城中村改造的实施意见》（长政发〔2017〕35号）执行。

　　市、区土地出让收益分配由市财政局负责清算。留市、区财政的土地出让收益按照《山西省人民政府印发山西省国有土地使用权有偿出让收入征收管理实施办法的通知》（晋政发〔1995〕45号）执行。

　　土地使用权受让人超过成交确认书约定的签订合同时间而无正当理由拒绝签订土地出让合同的，一律取消竞得资格，保证金予以没收。土地使用权受让人不按约定时间签订土地出让合同或不履行土地出让合同约定条款的，要依法依规处理，并记入诚信档案。建立违法违约用地单位黑名单制度，定期公布违法违约企业名单，凡纳入黑名单的企业或股东两年内不得参加本市组织的土地出让活动。

　　4、强调了规范土地征收储备资金管理

　　保证土地征收储备资金。确保征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用；确保必要的前期土地开发费用及土地储备工作中发生的地籍调查、土地登记、地价评估以及管护中围栏、围墙等建设及其人工费用，要通过部门预算专门安排，实行专款专用。土地征收、收储资金不得用于与储备宗地无关的基础设施建设，不得用于日常经费开支。日常经费应与土地储备资金分账核算。

　　三、其他情况

　　市高新区、经开区土地管理继续执行《长治市人民政府关于加强长治高新技术产业开发区和长治经济技术开发区土地管理工作的政策措施》，要严格执行市区统一征收补偿标准、基准地价和国家规定的其它地价优惠政策，同市区和相关县（市、区）在土地征收、供应等方面实行有机衔接，建立全市统一、规范、有序的土地市场。